Pour un dirigeant, un loyer impayé est une créance comme une autre. Elle obéit pourtant à des règles propres : ce qui la garantit, le moment où elle produit des intérêts, le délai au terme duquel elle s’éteint et le juge chargé de la faire recouvrer. Connaître ces quatre paramètres évite deux erreurs symétriques : attendre trop longtemps, ou agir dans la précipitation avec de mauvais outils.
Le dépôt de garantie, une sûreté de fin de bail
Pour un logement loué vide, le dépôt de garantie ne peut dépasser un mois de loyer hors charges ; pour un meublé, la limite est de deux mois. Il ne produit pas d’intérêts et ne peut pas être révisé pendant le bail.
Sa fonction est précise : garantir les obligations du locataire jusqu’à son départ. Pendant le bail, il ne sert pas à payer le loyer. Le locataire ne peut pas décider que le dépôt remplacera ses derniers mois, et le propriétaire ne doit pas attendre la fin de la location pour réclamer les échéances en retard.
Au départ, le dépôt est restitué dans un délai d’un mois après la remise des clés lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois dans le cas contraire. Le propriétaire peut en déduire les sommes qui lui restent dues, à condition qu’elles soient dûment justifiées. Une restitution tardive coûte cher : le solde dû est majoré de 10 % du loyer mensuel pour chaque mois commencé en retard. La question de savoir s’il est possible de garder le dépôt de garantie pour couvrir un loyer impayé se règle donc à la fin du bail, décompte à l’appui, et la retenue n’efface pas la part de la dette qui dépasse le montant du dépôt.
Les intérêts : la mise en demeure déclenche le compteur
Le Code civil prévoit que le retard dans le paiement d’une somme d’argent est indemnisé par l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, sans que le créancier ait à justifier d’une perte. Une mise en demeure envoyée en recommandé dès le premier impayé a donc un double effet : elle formalise la créance et fait courir les intérêts. Si le débiteur de mauvaise foi cause un préjudice distinct du simple retard, des dommages et intérêts supplémentaires peuvent être demandés.
La prescription : trois ans pour agir
Toutes les actions nées d’un bail d’habitation se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. En pratique, chaque échéance impayée fait courir son propre délai : une dette laissée de côté finit par se perdre, mois après mois.
Pour un logement loué vide, la révision annuelle du loyer obéit à une règle plus stricte encore. Le propriétaire qui ne manifeste pas sa volonté de l’appliquer dans l’année suivant sa date de prise d’effet est réputé y avoir renoncé pour l’année écoulée. Même demandée à temps, la révision ne prend effet qu’à compter de la demande, sans rattrapage des mois passés. Elle est en outre exclue pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique.
Le juge compétent et la procédure
Les litiges nés d’un bail d’habitation relèvent du juge des contentieux de la protection. Lorsque le propriétaire veut faire constater la résiliation du bail, la procédure commence par un commandement de payer délivré par un commissaire de justice, qui laisse six semaines au locataire. L’assignation doit ensuite être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience. Le juge peut accorder au locataire jusqu’à trois ans de délais de paiement, s’il est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Les étapes et les pièces à réunir sont détaillées dans le guide de Mon Avocat Bailleur sur l’assignation devant le juge des contentieux de la protection.
Ce qu’un gestionnaire retient
La dette locative se pilote avec trois séries d’outils :
- les garanties : dépôt de garantie en fin de bail, caution, à qui le commandement de payer doit être signifié dans les quinze jours, et assurance loyers impayés si le propriétaire en a souscrit une ;
- les compteurs : intérêts à partir de la mise en demeure, prescription de trois ans, révision du loyer à demander dans l’année, sans effet rétroactif ;
- les pièces : bail et avenants, décompte échéance par échéance, états des lieux, preuve de la remise des clés.
Tenir ce tableau à jour dès le premier retard permet de choisir sereinement entre un échéancier amiable et la voie judiciaire, plutôt que de laisser le temps décider à la place du propriétaire.
